【资产管理论坛】如何实现酒店保值增值
陈嘉恒 雅居乐集团酒店管理公司副总经理
酒店资产保值现今已经是一个无法绕开的问题，因为说白了做生意就是为了赚钱。计算酒店盈利能力时，我们都算GOP，但许多投资者都会算LOP，算上折旧部分的成本。进一步说，从资产管理、保值增值的角度来讲，闲置的产品如何盘活，所以存在资产优化管理的问题。而这一问题的关键其实就在共享平台上，闲置资源进行空间上的调度或者跨酒店之间的资源共享和资产共享，才能真正把资源用活。
黄鹏 港中旅酒店有限公司董事常务副总经理
建酒店往往是出于各种各样的原因，有时出于对楼盘的考虑，意在提升楼盘的价值，提升商业地产的价值，以此带动楼盘的整体价值。地产商其实并不指望酒店赚多少钱，而是从地产销售获利，许多酒店的建造初衷在此。另外一大部分的需求来源于政府，旨在将酒店作为一个城市的接待窗口，提升城市的接待能力，此外，大型豪华名牌酒店不止能增添城市荣光，还能承接招商引资、会展的实际工作。港中旅在中国现代酒店行业发展30年有余，也期望能作为投资方、业主方给大家提一点建议——投资理性化十分重要。首先投资需要清楚投资的目的所在，是为了靠酒店赚钱还是仅仅将酒店作为附属配套产品。若是为了盈利之故，就要去算投入产出，算ROI，计算酒店投资面积，市场情况和需求。若是政府需求，或者出于提升品牌价值，作为一大块楼盘的一个配套来考虑，办一个高大上的奢华酒店品牌，使整体楼盘的价值得到提升。再从地产招商引资，到出售这个楼盘，可以以此盈利更多。但若是出于这种情况，对管理层就不要太苛刻了，本来盈利点就不在于此，投入资金想要在运营之中一分不少赚回来，可能有比较大的困难。
陈鑫春 浙旅蝶来酒店集团董事长、总经理
酒店管理公司和酒店集团，要由重资产变为轻资产，实际上不管物业到谁手里，这个物业还是在那里，不会因为到谁手里，就变轻了。一个酒店，就本身而言，所能赚多少或者亏多少，基本上已是定数。因为一个酒店的盈利能力，在前期时就已受三个因素决定了。第一，酒店的策划、定位和选址，通过努力固然能有所改变，但市场和选址是决定性因素的。第二，是前期项目的投资和建设过程，第三个环节才是运营和管理的环节。所以说我们酒店投资和管理过程中，一定从前端，就是市场，定位，策划，要把好关，第二个就是投资。所以我觉得从资产保值增值角度来说，如何从前期这两个角度做好控制。从酒店的保值增值这个角度，应该关注两个点，一个是前端的建设和选址，第二个是后期为它找一个更可靠的保姆，产生更好的盈利。在资产或者运营上，任何一件事情都需要遵守二字箴言——合理。投入和产出，需要达到平衡，我们要做最优的选择。所以这也是近几年来，从经济型的酒店，不停向终端发展，向特色经济型酒店发展的原因。在探索我们酒店未来发展的道路上，其实我在做减法，未来我的定位是集中精力做精品酒店，在局部有限的这些资源上做到极致，放弃大量的、对客户来讲无用的那些投入。我的资产肯定能够实现保值和增值，所以我想未来在保值增值方面，核心发展方向还是要做取舍。
吴雨墨 仲量联行大中华区企业融资部董事
在美国，酒店资产管理是一个非常热门的话题，早在30多年前，他们就有了很成熟的管理体系和一系列的管理制度。在中国，目前很多业主都有这方面的准备，也雇用了很多有经验的职业管理人，这是非常值得关注的一件事。关于资产从重到轻的演变，是近两年发生的事情。因为大多数的业主，很多都是利用上市平台持有这些资产，这些上市公司有一个特点，所有的酒店重资产，房地产每年有折旧和摊销的成分，现金流是赚钱的，但是账面上却是亏损的。所以很多上市公司选择把其重资产出表，即从资产负债表里挪出去，挪到更适合接受它的载体上。这样一来的话，各取所需，有一些酒店的业主可以成功拿到收益，同时想出表的企业可以利用这个机会来退出。
戴 玉 碧桂园集团外资酒店管理中心总经理
从项目的立项，到整个运营的过程，到如何保值增值，这个是一个全链条的生命周期。酒店选址、造价和建造标准的种种因素，会给职业经理人的运营带来一些难度。若是一个非常合理的酒店，包括功能配备、面积和硬件条件都恰到好处，那么交给谁运营，都不会有太大的问题。难就难在，若前面条件不是很好，将其变成一个很盈利的酒店，就十分考验功夫了。当酒店作为配套设施完成了它的历史任务之后，此时老板肯定要求酒店盈利。此时从人才的使用，以及我们的精细化的管理，服务质量的提升，以及客户的体验升级，各个方面去补不足，发挥优势，那么就慢慢会变成一个盈利的酒店。不过现在能做的就是要让酒店保值，那么在保值的过程中，有些酒店会交给外资品牌去管理，这是为何呢？试想想，自己管理的酒店，与交给国际品牌管理，哪个的保值和增值的空间会比较大？
ASSET MANAGEMENT FORUM:PRESERVATION AND APPRECIATION OF HOTEL ASSET MANAGEMENT
Domestic hospitality industry is undergoing fast-paced changes of the market, and the transformation of industry, based on the maximization of hotel assets. How on earth hoteliers to realize preservation and appreciation of the assets? Join us to listen to the enlightening speeches with all ears!
Optimize the Management of Hotel Assets
Mr. Donald CHEN, Deputy General Manager of Hotel Management Company of Agile Group Holdings Limited
The preservation and appreciation of hotel assets have become an imperative problem of the industry. When we talk about profits, we calculate GOP (Gross Operating Profit). What’s more, playing full potential of idle resources is a good way to optimize the management of hotel assets.
What Is the Initial for Building a Hotel?
Mr. HUANG Peng, Director & Executive Deputy General Manager of HK CTS Hotels Co, Ltd.
Hotels are built for many reasons, for example, real estate developers need a hotel to promote the commercial value of some specific properties, or government needs a hotel to be a glamorous reception window of a city. Now I have a word of advice – be rational in investment, figuring out the initial purpose of building the hotels and suit the remedy to the cases.
To See a Trade-off in Hotel Assets
Mr. CHEN Xinchun, Board Chairman& General Manager of ZTG Deefly Hotels and Resorts
On essence, the possible profit volume has been set by three elements at the beginning, which are the location and position of the hotel, the investment and construction process, and the operation and management. And the first element is the decisive one. Be reasonable in keeping a balance between investment and profit, and see the trade-off.
Get Rid of Heavy Assets to Exit
Mr. Cliton WU, Head of Research Asia Pacific, Hotels & Hospitality Group, Jones Lang LaSalle (JLL)
A lot of real estate developers have prepared themselves with solutions to the management of hotel assets. In recent years, some listed hotels choose to move out their heavy assets for a quicker and better development.
Who Should Run Hotels for Better Appreciation?
Ms. DAI Yu, General Manager of Foreign Brand Hotels Management Center, Country Garden Group
A full life circle includes project approval, the whole operation, and preservation and appreciation. High-caliber talents, fine management, better service, and consumers experience upgrade all contribute to make a hotel profitable. But who’s more capable of running a hotel and make it more profitable? This is the problem worth pondering.
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